Репортаж от Wedoany，Национальная комиссия по рынкам и конкуренции (CNMC) Испании предлагает расширить предложение застраиваемых земель за счёт снижения административной нагрузки на городское планирование, упрощения нормативных требований и гибкого зонирования, чтобы поддержать строительство нового свободного, доступного и социального жилья. В исследовании под номером E/CNMC/001/25 орган отмечает, что доступность земли тесно связана с сокращением сроков строительства, контролем затрат и повышением способности рынка жилья реагировать на спрос.
CNMC проанализировала весь процесс городского планирования, освоения земель и строительства, придя к выводу, что земля является одним из ключевых факторов, влияющих на цены и предложение жилья. По оценкам органа, стоимость земли может достигать 45% от конечной цены жилья, поэтому повышение административной эффективности напрямую повлияет на затраты на строительство и доступность жилья. В исследовании отмечается, что процесс освоения земель в Испании медленный и обременительный, а различные процедуры могут приводить к задержкам проектов, росту затрат и ограничивать способность рынка жилья реагировать на спрос. CNMC относит Испанию к числу стран ОЭСР с наиболее строгим регулированием землепользования из-за сложности процедур, высокой правовой неопределённости, жёсткости нормативных актов и низкой административной эффективности.
На этапе планирования исследование предупреждает, что детальное определение застраиваемых земель и их назначения может ослабить способность реагировать на изменения в спросе на жильё или другие виды экономической деятельности. Кроме того, низкая эффективность инструментов планирования, сложность их изменения и, в некоторых случаях, избыточные требования к документации также рассматриваются как препятствия. CNMC также указывает на проблемы на этапе урбанизации: нагромождение технических и административных требований может затягивать сроки и увеличивать стоимость проектов. На этапе строительства множественные проверки и требования приводят к задержкам в выдаче разрешений, что, в свою очередь, откладывает начало возведения новых зданий. Исследование особо выделяет отраслевые нормативные акты в области окружающей среды, наследия, инфраструктуры и других сфер, влияние которых на городское планирование возрастает. CNMC отмечает, что, хотя эти меры контроля служат обоснованным целям, при отсутствии координации или нарушении пропорциональности они могут приводить к дублированию, противоречиям и новым задержкам.
В части рекомендаций CNMC предлагает оптимизировать и гармонизировать нормативные акты в области городского планирования путём их упрощения и консолидации, одновременно продвигая цифровизацию и информационную открытость. Кроме того, рекомендуется усилить согласованность правил управления и внедрить генеральные планы, охватывающие несколько муниципалитетов, чтобы уменьшить фрагментацию стандартов. CNMC также выступает за гибкую корректировку городского планирования путём пересмотра классификации земель на неохраняемых территориях, расширения возможных видов использования и снижения влияния планирования на конкуренцию на других рынках. Одновременно предлагается создать более гибкие специальные механизмы для инструментов городского планирования, ограничить случаи полной утраты силы планов, ускорить внесение изменений и локальных корректировок, а также продвигать экстренные инструменты для доступного жилья. CNMC рекомендует снизить сложность инструментов планирования, а также процессов их разработки, обработки и утверждения, включая сокращение количества инструментов и объёма содержания генеральных планов, а также упрощение процедур согласования. В сфере городского управления исследование предлагает принять более гибкие меры на административном, процедурном и техническом уровнях, одновременно установив нормативную базу для выбора систем управления и усилив существующие механизмы для преодоления тупиковых ситуаций. Для облегчения строительства CNMC предлагает ускорить выдачу разрешений, продвигать декларации об ответственности, корректировать строительные требования и нагрузки, избегая дублирования или разрыва в этапах контроля. Что касается отраслевых отчётов, рекомендуется чётко определить их сферу действия, избегать противоречий, заменить административное молчание по умолчанию (отказ) на молчаливое согласие, обосновать необходимость каждого отчёта и улучшить процесс интеграции экологической оценки в городское планирование. Исследование также содержит рекомендации по вмешательству государственных административных органов в вопросы земли, направленные на повышение предсказуемости, прозрачности и контроля над соглашениями о застройке. Кроме того, предлагается пересмотреть инструменты государственного вмешательства, обеспечить органы, ответственные за городское планирование, соответствующими ресурсами и запрашивать консультативное заключение CNMC.
