Репортаж от Wedoany，Фонд недвижимости TRXF11, управляемый TRX Investimentos, объявил об инвестициях в размере 1,435 млрд реалов для косвенного приобретения комплекса из трех логистических складов класса AAA в городе Гуарульюс, входящем в столичный регион Сан-Паулу. Два из них уже сданы в аренду компании Mercado Livre. Эта информация была раскрыта в сообщении о существенном факте, опубликованном после закрытия рынка в понедельник (20 июля).
Эта сделка является крупнейшим приобретением в истории TRXF11 и одной из крупнейших сделок среди бразильских инвестиционных фондов недвижимости (FII). Ранее крупнейшей сделкой фонда, управляемого TRX, было приобретение, связанное с больницей Hospital Israelita Albert Einstein, стоимостью около 600 млн реалов. Благодаря этой покупке общая арендуемая площадь TRXF11 увеличилась на 19% — с примерно 1,25 млн кв. м до 1,48 млн кв. м; объем инвестиций в недвижимость вырос на 18,4% — с 7,79 млрд реалов до 9,23 млрд реалов. Портфель фонда теперь включает 115 объектов недвижимости, арендаторами которых являются Assaí, Grupo Mateus, Leroy Merlin и другие, расположенные в 60 городах и 18 штатах. Доля логистического сегмента в арендуемой площади фонда выросла до примерно 37%, остальное приходится на розничную торговлю и инфраструктуру распределения. Компания Mercado Livre составляет около 18% арендного дохода, в то время как 79,4% общего дохода поступает по специальным контрактам (обеспечивающим более надежную защиту для арендодателя), со средним сроком действия 13 лет.
За последние недели TRX провела ряд операций по корректировке портфеля. 11 июня TRXF11 продал 15 объектов недвижимости (большинство из которых — отделения Caixa Econômica Federal), расположенных в пяти штатах, за 207,2 млн реалов, с оплатой долями закрытого фонда BRC Renda Urbana, управляемого Unitas и BR Capital. Через несколько дней TRXF11 косвенно приобрел отель Hotel Emiliano Rio за примерно 260 млн реалов, расположенный на проспекте Авенида Атлантика с видом на пляж Копакабана. TRXF11 стал владельцем этой недвижимости, но управление отелем по-прежнему осуществляется сетью Rede Emiliano.
Теперь, сконцентрировав более 1,4 млрд реалов на одном из самых востребованных логистических активов Бразилии, эта управляющая компания, похоже, заменяет разрозненные и зрелые активы на объекты, называемые «трофейными активами» (trophy assets), то есть активы, которые являются дефицитными, высоколиквидными и обладают потенциалом роста. Эта стратегия направлена на то, чтобы фонд перестал быть просто «универсальным городским доходным» фондом и стал владельцем активов, которые считаются стратегическими и не обязательно зависят от цикла рынка недвижимости.
«Фарья Лима» (Faria Lima) складов
Приобретенный TRXF11 комплекс включает три склада — K100, K200 и K300, общей арендуемой площадью 237 400 кв. м. Эти объекты расположены на проспекте Пашуал Томеу в Гуарульюсе, менее чем в 5 км от международного аэропорта Гуарульюс, с прямым доступом к шоссе Президенти Дутра, Фернан Диас, Айртон Сенна и Родонел. На рынке недвижимости этот район называют «Фарья Лима логистических складов» из-за концентрации самых востребованных площадей в Бразилии. Кроме того, близость к крупнейшему грузовому аэропорту Бразилии, основным национальным автомагистралям и крупнейшему потребительскому рынку Латинской Америки образует трудновоспроизводимую комбинацию. В презентации для инвесторов TRX классифицировала эти активы как «почти невоспроизводимые» из-за дефицита участков такого масштаба и расположения.
В рамках этого приобретения два из трех складов уже имеют арендатора — Mercado Livre. K200 завершен и введен в эксплуатацию, K100 находится на финальной стадии строительства и, как ожидается, будет полностью сдан в октябре 2026 года (оба спроектированы по модели built-to-suit). Срок действия контрактов составляет десять лет, а в случае досрочного расторжения неустойка равна всей сумме арендной платы до истечения оставшегося срока аренды, что повышает предсказуемость доходов фонда. Третий склад, K300, все еще ожидает утверждения проекта и имеет подписанный контракт built-to-suit с будущим арендатором, который пока не раскрывается.
