Репортаж от Wedoany，Германия. Консалтинговая компания в сфере промышленной и логистической недвижимости, а также коммерческих земельных участков REALOGIS Unternehmensgruppe продолжила уверенные показатели первого квартала. В первом полугодии 2026 года на рынке логистической и промышленной недвижимости Берлина было зафиксировано поглощение объемом 211 000 кв. м. Из них складские площади составили 192 500 кв. м (91%), офисные — 13 300 кв. м (7%), антресольные — 5 200 кв. м (2%).
Объем арендованных складских площадей увеличился на 33 500 кв. м по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что составляет прирост на 21%. Несмотря на то, что этот показатель все еще на 31% ниже среднего пятилетнего объема складских площадей (277 180 кв. м), разрыв значительно сократился по сравнению с 46% в первом полугодии 2025 года.
Пять крупнейших арендных сделок были заключены компаниями JD Logistics (41 430 кв. м), ASML (27 000 кв. м), acut fulfillment (11 520 кв. м), Capital Baustoffe (11 400 кв. м) и FST Industrie (11 200 кв. м). В совокупности на них пришлось 49% арендованных и собственных для использования площадей в Берлине.
Александр Эго (Alexander Ego), управляющий директор REALOGIS Immobilien Berlin GmbH, отметил, что объем поглощения за последние шесть месяцев в значительной степени был обусловлен несколькими крупными сделками, причем особенно сильный вклад внесли покупатели, приобретающие площади для собственного использования. В то же время спрос на современные бизнес-парки остается высоким, однако в популярных локациях часто не хватает подходящих площадей в достаточном количестве.
Что касается арендных ставок, то в первом полугодии 2026 года максимальная ставка аренды осталась неизменной на уровне 10,50 евро/кв. м, временно приостановив восходящий тренд, наблюдавшийся с 2016 года. Несмотря на боковую консолидацию, ставка остается на уровне выше среднего, превышая текущее среднее пятилетнее значение в 9,55 евро/кв. м на 10%. Средняя арендная ставка также сохранилась на уровне прошлого года, составив 8,10 евро/кв. м. Последний раз подобная динамика наблюдалась в первом полугодии 2019 года. Текущее среднее пятилетнее значение в 7,60 евро/кв. м по-прежнему превышено на 7%.
По типам зданий аренда существующих объектов составила 110 400 кв. м рыночной активности, или 52% от общего объема поглощения. Ключевой вклад в этот результат внесли арендные сделки acut fulfillment (11 520 кв. м), Capital Baustoffe (11 400 кв. м) и FST Industrie (11 200 кв. м), на которые в совокупности пришлось 31% данной категории. Аренда в новых проектах на бывших промышленных территориях (браунфилд) достигла 91 200 кв. м, что составило 43% от общего объема. Три четверти этого объема пришлось на две крупнейшие арендные сделки полугодия: 41 430 кв. м, заключенные JD Logistics в первом квартале, и 27 000 кв. м, заключенные ASML во втором квартале. Новые проекты на свободных землях (гринфилд) составили 9 400 кв. м (5%). Крупные складские помещения значительно лидировали, составив 143 900 кв. м (68%). Далее следуют прочие объекты, не относящиеся ни к крупным складам, ни к бизнес-паркам, — 34 100 кв. м (16%). Бизнес-парки показали поглощение в объеме 33 000 кв. м. В первом полугодии 166 600 кв. м (79%) поглощения пришлось на аренду. Собственники-пользователи внесли 44 400 кв. м (21%).
В региональном разрезе наибольший объем поглощения был зафиксирован в городской черте Берлина — 93 500 кв. м (44%). Крупные сделки ASML на юге города и FST Industrie на западе Берлина в совокупности составили 38 200 кв. м, или 41% поглощения в городской черте. Внутри городской черты юг Берлина лидировал с показателем 47 900 кв. м (51%), запад Берлина занял второе место с 22 600 кв. м (24%), север Берлина — 14 400 кв. м (16%), восток Берлина — 8 600 кв. м (9%). Вторым по величине регионом стали южные пригороды Берлина — 87 800 кв. м (42%). Западные пригороды Берлина заняли третье место с 15 300 кв. м (7%), незначительно опередив северные пригороды Берлина (14 400 кв. м). В первом полугодии 2026 года в восточных пригородах Берлина поглощения зафиксировано не было.
В отраслевом разрезе лидировал сектор логистики/дистрибуции — 78 100 кв. м (37%). Арендные сделки JD Logistics (41 430 кв. м) и acut fulfillment (11 520 кв. м) в совокупности составили 68% отраслевого поглощения. Розничная торговля/оптовая торговля следовала за ним с показателем 56 900 кв. м (27%). Внутри розничной торговли распределение было почти равномерным. На электронную коммерцию пришлось 26 500 кв. м (47%), тогда как в первом полугодии 2025 года в этом субсекторе не было зафиксировано ни одной арендной сделки. Традиционная розница составила 30 400 кв. м (53%) розничного поглощения. Компания Capital Baustoffe внесла значительный вклад в этот результат — 11 400 кв. м (38%). Обрабатывающая промышленность заняла третье место с 51 000 кв. м (24%). Две крупные сделки ASML и FST Industrie в совокупности составили 38 200 кв. м, или 75% отраслевого поглощения. Категория «Снабжение/прочее» составила 25 000 кв. м (12%).
Крупные блоки площадью более 10 001 кв. м остаются определяющими для рынка, достигнув 102 550 кв. м. Это означает, что 49% поглощения в берлинском рыночном регионе пришлось на данный размерный класс. Этот объем был полностью сформирован пятью крупнейшими арендными сделками полугодия. Средне-крупные блоки площадью от 3 001 до 5 000 кв. м заняли второе место с 37 700 кв. м (18%). Далее следуют блоки площадью от 5 001 до 10 000 кв. м — 33 400 кв. м (16%). Малые блоки площадью от 1 000 до 3 000 кв. м в совокупности составили 30 400 кв. м (14%). Малые блоки площадью менее 1 000 кв. м сыграли незначительную роль, составив всего 6 950 кв. м (3%).
Ключевые показатели: в первом полугодии 2026 года объем поглощения на рынке логистической и промышленной недвижимости Берлина составил 211 000 кв. м, максимальная арендная ставка — 10,50 евро/кв. м, средняя арендная ставка — 8,10 евро/кв. м. Поглощение в существующих объектах — 110 400 кв. м, в новых проектах на браунфилд — 91 200 кв. м, в новых проектах на гринфилд — 9 400 кв. м. Арендное поглощение — 166 600 кв. м, собственное использование — 44 400 кв. м.
