Репортаж от Wedoany，Индийский девелопер Godrej Properties с предложением почти 3,32 млрд рупий стал одним из лидирующих претендентов на участок площадью 4,95 акра в секторе 151 Нойды. Эта сделка подчеркивает растущую привлекательность региона Дели-NCR, особенно Нойды, для крупных публичных девелоперов. Улучшение транспортной доступности благодаря международному аэропорту Джевар, расширение информационных технологий и глобальных центров компетенций (GCC), развитие производства и ориентированная на аэропорт застройка совместно стимулируют устойчивые инвестиции в этот город.
Это приобретение отражает растущий дефицит качественных земельных участков в Нойде. По мере того как получение стратегически расположенных земель становится сложнее, девелоперы склонны активно участвовать в торгах за участки, которые, как ожидается, будут приносить премию в будущем. Ожидается, что высокие предложения таких ведущих девелоперов, как Godrej Properties, побудят больше национальных застройщиков оценить возможности этого города. Эксперты по недвижимости отмечают, что это может ускорить запуск проектов в сегментах премиум, люкс и ультра-люкс, а также способствовать дальнейшему росту цен на землю и жилье.
Сектор 151 стал целевой зоной для ведущих девелоперов. Ранее County Group приобрела участок площадью 5 акров в этом секторе за 4,73 млрд рупий, а сингапурская компания Experion Developers также купила здесь землю и планирует инвестировать более 10 млрд рупий в строительство жилого комплекса премиум-класса. Выход на рынок еще одного национального девелопера еще больше укрепил статус сектора 151 как одного из ключевых коридоров элитного жилья в Нойде. По мнению Сантоша Кумара, вице-председателя ANAROCK Group, сектор 150 Нойды уже сформировал премиальный имидж благодаря относительно низкой плотности застройки, большим зеленым зонам и закрытым жилым комплексам высокого класса, и сектор 151 естественным образом стал продолжением этой экосистемы.
Выход крупных публичных девелоперов в регион Дели-NCR является частью их долгосрочной стратегии роста, и Нойда стала одним из приоритетных направлений благодаря постоянно улучшающейся инфраструктуре и транспортной доступности. Девелоперы ожидают устойчивого спроса в ближайшие десять лет, роста стоимости активов благодаря инфраструктуре и возможности устанавливать премиальные цены. Ограниченное предложение качественной земли в NCR также побуждает девелоперов приобретать участки в Нойде. Согласно данным ANAROCK Research, доля предложения новых жилых единиц от национальных девелоперов в регионе NCR выросла с 3% в 2022 году до более чем 13% к концу 2025 года, увеличившись в четыре раза за четыре года. Хотя региональные девелоперы по-прежнему доминируют на рынке, растущее участие крупных публичных компаний знаменует собой эволюцию жилого сектора в этом регионе.
Кумар объясняет, что ограниченное предложение качественной земли, создание стоимости за счет инфраструктурного строительства, рост спроса на элитное жилье, усиление конкуренции с выходом национальных девелоперов и укрепление рыночных основ — все это вместе способствует росту стоимости земли на этом микро-рынке. В 2022 году Управление Нойды реформировало политику распределения земли, потребовав от девелоперов оплачивать полную стоимость участка в течение 90 дней после распределения, вместо прежних 10% первоначального взноса и рассрочки на 5-7 лет. Измененные условия ограничили круг участников только финансово устойчивыми девелоперами и сделали проекты премиум-класса более рентабельными из-за более высоких первоначальных затрат. Кумар отмечает, что при такой структуре затрат девелоперы будут сосредоточены на запуске проектов класса люкс и ультра-люкс, а спрос со стороны покупателей в последние годы значительно вырос, и предложение следует за спросом.
Основными покупателями проектов премиум-класса вдоль скоростной автомагистрали Нойды являются состоятельные частные лица, обеспеченные конечные пользователи, нерезиденты Индии (NRI), а также долгосрочные инвесторы, ищущие жилье большой площади. В отличие от Гуруграма, где спрос в большей степени формируется корпоративными руководителями, предпринимателями и глобальными профессионалами, на рынке элитного жилья в Нойде выше доля конечных пользователей и покупателей, ориентированных на ценность, которые стремятся получить жилье высокого класса по более привлекательным ценам. Кумар отмечает, что, хотя международный аэропорт Нойды укрепляет уверенность инвесторов и девелоперов, спрос также обусловлен такими факторами, как продление метро, скоростная автомагистраль Нойды, позиционирование жилья премиум-класса, ограниченное предложение качественной земли и сильный спрос со стороны конечных пользователей. Влияние аэропорта на элитное жилье, скорее всего, будет постепенным, а наиболее значительные выгоды проявятся в ближайшие 5-10 лет, поскольку для полного развития сопутствующей инфраструктуры, центров занятости и коммерческой активности все еще требуется время.
Другие ключевые инфраструктурные проекты, влияющие на девелоперов, включают скоростную автомагистраль Нойды, систему RRTS Дели-Мират, расширение сети метро, скоростную автомагистраль Ямуна, а также рост IT-парков, центров обработки данных, промышленных центров и коммерческих проектов. Ритеш Мехта, старший директор JLL, считает, что Нойда становится растущим рынком элитного жилья благодаря своей инфраструктуре, транспортной доступности и коммерческому развитию, а также обладает уникальным преимуществом в виде трех аэропортов: международного аэропорта имени Индиры Ганди в Дели, международного аэропорта Джевар в Нойде и аэропорта Хиндон в Газиабаде.
ANAROCK Research прогнозирует, что в ближайшие три-пять лет цены на жилье в этом коридоре могут вырасти на 30-50%, причем основным драйвером станет IT-пояс вдоль скоростной автомагистрали Нойды. Мехта добавляет, что в настоящее время в Нойде наблюдается высокий спрос в сегменте элитного жилья, причем дома стоимостью от 300 до 700 млн рупий являются наиболее быстро продаваемой категорией, в то время как Гуруграм уже эволюционировал от рынка люкс к направлению ультра-люкс, где новые 3-комнатные квартиры продаются по цене более 600 млн рупий. Эксперты отмечают, что рост национальных девелоперов в этом регионе не обязательно приведет к упадку региональных застройщиков, которые по-прежнему имеют преимущества в понимании местного рынка, отношениях с владельцами земли и клиентских сетях. Ведущие девелоперы внедряют более высокие стандарты дизайна, пакеты удобств, методы устойчивого строительства и системы управления, что повышает качество продукции, прозрачность и доверие клиентов. Кумар отмечает, что активные торги со стороны текущих девелоперов могут побудить других национальных застройщиков нацелиться на качественные участки в Нойде, но будущие приобретения будут зависеть от наличия подходящих участков, осуществимости проектов и устойчивого спроса.
Что касается риска переизбытка предложения элитного жилья, Кумар считает, что, пока жилье выводится на рынок поэтапно, спрос, вероятно, сохранится, и рынок Нойды в большей степени ориентирован на конечных пользователей, чем Гуруграм, с меньшим участием инвесторов. Вероятность переизбытка предложения существует, но запуск проектов должен быть более постепенным и поэтапным, и по мере развития инфраструктурных проектов и создания рабочих мест спрос будет продолжать расти. Для крупных публичных девелоперов Нойда предлагает масштаб, который Гуруграм не может обеспечить — в Гуруграме ограничено количество крупных участков, доступных для застройки, в то время как Нойда находится в середине цикла роста, с большим потенциалом роста цен. Мехта резюмирует, что Нойда — это история будущего роста, а Гуруграм — история настоящего.
