Репортаж от Wedoany，Согласно квартальному мониторингу журнала «Property Week», акции 26 британских публичных компаний в сфере недвижимости во втором квартале выросли на 8% по сравнению с предыдущим кварталом, но в годовом исчислении всё ещё снизились в среднем на 13%.
Акции промышленного и логистического гиганта SEGRO (крупнейшей британской компании в сфере недвижимости) показали наибольший рост за три месяца, закончившихся в конце июня, достигнув 36%, а в годовом исчислении рост составил 29%.
До того, как калифорнийская Prologis сделала предложение о покупке SEGRO за 14 миллиардов фунтов стерлингов, руководитель отдела исследований недвижимости Quilter Cheviot Оли Кризи заявил, что это предложение имеет большое значение для SEGRO и её акционеров. Совет директоров этого британского инвестиционного траста недвижимости (REIT) объявил, что порекомендует акционерам одобрить эту сделку.
22 июля Prologis представила окончательное предложение, оценив SEGRO примерно в 14 миллиардов фунтов стерлингов, то есть около 1031,7 пенса за акцию. Это не подлежащее обсуждению предложение включает обмен каждой акции SEGRO на 0,0920 новых акций Prologis. После объявления акции SEGRO выросли на 4,19%.
До этого Prologis трижды делала предложения о покупке, но все они были отклонены SEGRO. Во втором квартале (июнь) SEGRO отклонила намерение о покупке с оценкой в 12,6 миллиарда фунтов стерлингов. Затем Prologis представила улучшенный вариант, эквивалентный 993 пенсам за акцию, оценив SEGRO в 13,5 миллиарда фунтов стерлингов, который включал денежную часть и обещание изучить возможность вторичного листинга на Лондонской фондовой бирже, но также был отклонён. Недавно Prologis сообщила, что SEGRO также отклонила предложение в 2024 году, которое могло бы принести акционерам на 36,5% больше дохода, чем текущее.
Анализ балансов британских REIT, проведённый «Property Week», показывает, что рыночная капитализация SEGRO составляет около 12 миллиардов фунтов стерлингов, стоимость портфеля активов — 19,1 миллиарда фунтов стерлингов, в то время как средний показатель по отрасли составляет 5,8 миллиарда фунтов стерлингов. Хотя в последние годы в секторе британских REIT наблюдалась волна слияний и поглощений, эти сделки были сосредоточены на нижнем сегменте рынка.
Кризи отметил: «По любым меркам SEGRO является крупнейшим REIT в Великобритании, и мы всегда считали, что компания такого масштаба и сложности не станет объектом поглощения». Однако действия Prologis «перевернули это предположение».
Кризи добавил, что это предложение о покупке вызвало цепную реакцию во всём секторе REIT. «Если посмотреть на десять крупнейших REIT, то около 5–10% роста их акций во втором квартале пришлось на то утро в июне, когда стало известно о покупке SEGRO — тогда всем пришлось пересмотреть свои ожидания, думая: „Если SEGRO можно купить, то Derwent, Landsec и British Land тоже могут быть куплены“».
Возможно, это объясняет рост акций Hammerson на 26% во втором квартале, Derwent London — на 23%, Landsec — на 18% и Great Portland Estates — на 17%.
Строительные компании не разделили эту удачу, показав плохие результаты во втором квартале. В пятёрку компаний с наибольшим падением акций вошли Vistry, Taylor Wimpey и Persimmon, снизившиеся на 23%, 9% и 2% соответственно. В годовом исчислении четыре из пяти худших строительных компаний: Vistry упала на 60% в годовом исчислении, Barratt Redrow — на 38%, Bellway — на 33%, Taylor Wimpey — на 32%.
Аналитик Progressive Equity Research Аластер Стюарт считает, что политическая нестабильность, война в Украине и продолжающаяся экономическая неопределённость из-за конфликта между США, Израилем и Ираном означают, что «рынок строительных компаний значительно замедлился». Он добавил, что первый бюджет лейбористов в 2024 году вызвал опасения, а до публикации второго бюджета в 2025 году на рынке было много догадок: «До этого наблюдалось заметное замедление, даже если в итоге для рынка всё оказалось не так плохо. Второй бюджет оказался приемлемым с точки зрения жилья, и рынок быстро восстановился после его принятия». Однако вспышка конфликта на Ближнем Востоке быстро остановила восстановление.
Кризи согласился, что строительные компании в целом «находятся в трудном положении». Он считает, что наибольшее падение пришлось на Vistry, чьи потери значительно превышают показатели других компаний, что объясняется специфическими обстоятельствами этой компании, а не общим спадом на рынке. Кризи отметил: «Мы не делаем вид, что знаем, что именно происходит внутри Vistry, но иногда это кажется отчаянным». Он указал, что объём продаж жилья компанией превышает нормальные ожидания, и добавил: «Это означает, что они продают жильё по несколько заниженным ценам, уделяя больше внимания денежному потоку, чем рентабельности. Это всегда вызывает вопросы о её балансе и его прочности». Акционеры Vistry явно негативно отреагировали на стратегию и результаты компании, и эти настроения в некоторой степени распространились на другие компании отрасли.
Тем временем Taylor Wimpey, занявшая второе место по падению акций среди строительных компаний во втором квартале, сообщила о ценовом давлении на свои активы и о том, что рынок на юго-востоке не особенно силён. По словам Кризи, такие компании, как Barratt Redrow, Persimmon, Berkeley Homes и Bellway, «не имели драматических событий и в основном оставались на прежнем уровне в течение квартала».
Стюарт добавил, что строительные компании также столкнулись с проблемами из-за плохой погоды. «Не забывайте о периодах сильных дождей в январе и феврале, которые совершенно не способствовали строительству жилья». Он также отметил, что политическая нестабильность продолжается, поскольку седьмой премьер-министр за десять лет въехал на Даунинг-стрит. «В такой ситуации потребители временно откладывают планы по покупке жилья. В основном, за последние несколько лет со строительными компаниями случилось всё, что только могло пойти не так».
Строительные компании надеются, что новейший премьер-министр, пообещавший надежду и перемены, Энди Бернэм, сможет выполнить свои обещания. Для других REIT предложение о покупке SEGRO, похоже, изменило правила игры, и все они могут стать объектами поглощения со стороны более крупных зарубежных конкурентов.
