Репортаж от Wedoany，Ведущая мировая компания в сфере профессиональных услуг в области недвижимости и инвестиционного управления JLL недавно опубликовала оценку, указав, что более половины офисных зданий во Вьетнаме остро нуждаются в модернизации для поддержания и повышения стоимости активов, поскольку старые здания сталкиваются с двойным давлением со стороны арендаторов в отношении экологических стандартов и стандартов офисных помещений.
Эта оценка в основном рассматривает запасы офисных зданий в Хошимине и Ханое, общий объем предложения которых составляет около 4,1 миллиона квадратных метров. Офисные здания класса А составляют около трети от общего объема, но около 65% площадей класса А уже получили международные «зеленые» сертификаты. Это усиливает конкуренцию между новыми офисными зданиями, ориентированными на экологические цели, и старыми зданиями, построенными 10–20 лет назад. Многие старые здания, хотя и сохраняют выгодное географическое положение и стабильную базу арендаторов, часто отстают от новых проектов в отношении механических, электрических и сантехнических систем, энергоэффективности, качества воздуха в помещениях и вспомогательных объектов, связанных с оздоровительным опытом.
Глобальное исследование JLL указывает, что если владельцы откладывают инвестиции в модернизацию, риски значительно возрастают: без реконструкции к 2030 году около 65% существующих офисных зданий в мире могут столкнуться с выбытием с рынка. Организация заявляет, что на протяжении многих лет рынок офисных зданий в основном определялся местоположением и уровнем арендной платы, но в настоящее время арендаторы становятся более внимательными к энергоэффективности, качеству офисных помещений, соответствию целям Net Zero и опыту сотрудников. Это изменение побуждает арендодателей перепозиционировать существующие запасы, особенно в центральных районах, где альтернативное предложение ограничено, а старые здания по-прежнему обеспечивают транспортную доступность и стабильное сообщество арендаторов.
Консультанты считают, что рынок не выступает за полную замену старых зданий, а переходит к реновации и перепозиционированию. Владельцы пытаются, сохраняя преимущества географического положения старых объектов, улучшить экологические показатели и повседневный опыт арендаторов. JLL оценивает, что инвестиции в такие проекты модернизации обычно составляют от 1% до 7% от общей стоимости актива. Основное внимание уделяется областям, наиболее заметно влияющим на энергопотребление и стандарты арендаторов, включая эффективные системы HVAC, светодиодное освещение, интеллектуальные инструменты управления зданием, меры по улучшению качества воздуха, системы водосбережения и вспомогательные объекты, ориентированные на здоровье.
По данным компании, эти расходы могут защитить потоки доходов и со временем снизить эксплуатационные расходы. Здания, получившие «зеленые» сертификаты и имеющие четкие планы по сокращению выбросов, могут иметь арендную плату на 15–30% выше, чем аналогичные активы. В Хошимине несколько модернизированных зданий стали образцами, например, Me Linh Point Tower, mPlaza и Vincom Centre Tower. Эти проекты после реновации получили хороший отклик на рынке, что отражает повышенное внимание арендаторов к качеству зданий и экологическим стандартам.
Спрос в основном исходит от транснациональных арендаторов и компаний с официальными целями по углеродным выбросам. Компании из таких отраслей, как технологии, финансы, фармацевтика и профессиональные услуги, отдают предпочтение офисным зданиям с «зелеными» сертификатами, возможностями отслеживания энергопотребления и поддержкой целей Net Zero. Этот спрос тесно связан с обязательствами компаний по декарбонизации, особенно когда компании сталкиваются с давлением, требующим учета выбросов Scope 3 в цепочках поставок и арендованных объектах. Для арендаторов выбор объекта недвижимости становится частью отчетности и соблюдения требований, а не просто решением о недвижимости, основанным на арендной плате и местоположении.
Стефани Дин, директор по проектам и развитию JLL во Вьетнаме, заявила, что это давление меняет отношение владельцев к реновации. Стефани Дин отметила, что ESG создает новые стандарты для рынка офисных зданий. Раньше многие владельцы рассматривали модернизацию зданий как статью затрат, которую необходимо учитывать, но сейчас рынок наблюдает совершенно иную картину. Здания, активно инвестирующие в энергоэффективность, здоровье пользователей и эксплуатационные технологии, лучше привлекают арендаторов, поддерживают уровень арендной платы и долгосрочно защищают стоимость активов. Для многих существующих зданий в Хошимине это возможность перепозиционировать активы и создать новые конкурентные преимущества.
Этот переход также меняет баланс между арендодателями и арендаторами. Обе стороны стремятся к снижению эксплуатационных расходов и повышению экологических показателей офисных помещений. Арендодатели пытаются защитить уровень заполняемости и арендную плату, в то время как арендаторы ожидают, что здания будут поддерживать их внутренние климатические цели и обеспечивать более здоровое рабочее место. Стефани Дин заявила, что эта динамика создает более согласованные отношения для обеих сторон рынка. Ранее арендодатели стремились к максимизации прибыли, а арендаторы оптимизировали затраты, но теперь ESG создает возможности для обеих сторон в достижении их целей: арендодатели выигрывают от более высокой заполняемости, лучшего уровня арендной платы и сохранения стоимости активов, а арендаторы — от более низких эксплуатационных расходов, более качественной окружающей среды и выполнения обязательств по углеродной нейтральности. Данные показывают, что проблема весьма серьезна: большая часть запасов офисных зданий во Вьетнаме не имеет новейших «зеленых» сертификатов. Для владельцев старых объектов в центральных деловых районах выбор становится все более очевидным: либо инвестировать в модернизацию, либо столкнуться со снижением конкурентоспособности по мере ужесточения стандартов к зданиям со стороны арендаторов.
