Digital Realty приобретает три гипермасштабируемых центра обработки данных в Северной Виргинии за 3,5 миллиарда долларов

Репортаж от Wedoany，Digital Realty приобретает у Blackstone 64% смешанной доли в трех полностью арендованных гипермасштабируемых центрах обработки данных в Северной Виргинии за 3,5 миллиарда долларов. Общая ИТ-мощность составляет 288 МВт. Этот шаг еще больше укрепляет позиции компании в регионе в условиях растущего спроса на электроэнергию и недвижимость, вызванного ростом потребностей в облачных вычислениях и искусственном интеллектеинфраструктуре.

Северная Виргиния по-прежнему остается крупнейшим единым рынком центров обработки данных в мире по установленной мощности. По данным Synergy Research, в 2023 году количество гипермасштабируемых центров обработки данных в мире превысило 1000. Стоимость активов, задействованных в этой сделке, оценивается в 7,8 миллиарда долларов, а начальная стабильная ставка капитализации превышает 6,5%, что отражает высокие капитальные затраты на гипермасштабируемые объекты.

Основной портфель сделки включает три здания мощностью 96 МВт каждое, которые на 100% арендованы независимыми инвестиционными гипермасштабируемыми клиентами. Digital Realty выплатит Blackstone 1,2 миллиарда долларов наличными и предоставит акции на сумму 2,3 миллиарда долларов. Компания приобретает 80% долей в двух центрах обработки данных в Манассасе и 50% долей в объекте в Стерлинге, которые удерживаются через совместные предприятия Digital Carver Dulles 9 и Digital Carver Brickyard. Ожидается, что приобретение будет завершено на этой неделе.

Gartner прогнозирует, что к 2027 году глобальный доход от размещения и взаимосвязи достигнет примерно 90–100 миллиардов долларов, причем рост в основном связан с потребностями в расширении кластеров обучения ИИ и облачных сервисов. Digital Realty и ее конкуренты Equinix и CyrusOne расширяют мощности вблизи основных облачных хабов, при этом более 80% нового спроса на ведущих рынках США приходится на гипермасштабируемых клиентов. CBRE отмечает, что основными движущими силами являются Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure и Google Cloud.

Руководитель отдела цифровой инфраструктуры Blackstone подтвердил ранний успех совместного предприятия, созданного с Digital Realty в 2023 году, и считает, что спрос на цифровую инфраструктуру продолжает превосходить ожидания. IDC прогнозирует, что к 2027 году глобальные капитальные затраты на центры обработки данных будут расти с совокупным годовым темпом роста 11–12%. Операторы конкурируют за землю, электроэнергию и долгосрочные контракты с клиентами, а Северная Виргиния считается незаменимой благодаря своей плотной оптоволоконной сети и надежным коммунальным услугам.

Главный инвестиционный директор Digital Realty заявил, что это приобретение является следующим этапом более широких отношений между сторонами, и обе компании продолжают сотрудничать в создании совместных предприятий не только в Северной Виргинии, но и в Париже и Франкфурте. Ожидается, что два из приобретенных Digital Realty объектов выйдут на стабильный уровень эксплуатации в первой половине 2027 года, а третий — в первой половине 2028 года. Эти объекты поддерживаются 15-летними договорами аренды со смешанным кредитным рейтингом AA- и ежегодным увеличением арендной платы на 3,6%. Временные рамки стабилизации долгосрочной аренды напрямую обеспечивают видимость денежных потоков и планирование долга; такие объекты обычно соответствуют стандартам Uptime Institute Tier и сертификации ISO/IEC 27001 (система управления информационной безопасностью).

Несмотря на споры вокруг землепользования, доступности электроэнергии и воздействия на сообщества в Северной Виргинии, регион остается основным центром расширения центров обработки данных в США. Эта сделка укрепляет конкурентные позиции Digital Realty при балансировании органического роста и стратегических приобретений активов, а также отражает эволюцию стратегий владения активами по мере того, как ИИ и облачные вычисления меняют корпоративную инфраструктуру и ее экономику. Финансовый масштаб, расположение и обязательства арендаторов указывают на то, что гипермасштабируемые мощности в Северной Виргинии остаются главным приоритетом для операторов и инвесторов.